Разрушенную недвижимость разрешили восстанавливать без разрешения на строительство

С 19 сентября 2026 года для части зданий и сооружений, поврежденных в результате военных действий, террористических актов, диверсий и иных актов незаконного вмешательства, действует упрощенный градостроительный режим. Разрешение на строительство в ряде случаев больше не требуется — при условии, что объект восстанавливают в прежних параметрах.

Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 2026 года № 1149 изменен перечень случаев, когда разрешение на строительство получать не требуется. Документ опубликован 11 сентября и вступил в силу 19 сентября 2026 года.

Если коммерческий объект серьезно поврежден или фактически разрушен, собственник теперь может в предусмотренных случаях пройти восстановление без обычной процедуры получения разрешения на строительство. Упрощение работает только до тех пор, пока новое здание остается тем же объектом по базовым параметрам.

Высота, количество этажей, площадь и объем должны остаться прежними. Именно эти четыре характеристики будут определять, остается ли проект в специальном режиме или собственник фактически начинает обычную реконструкцию.

Какие объекты попадают под новый порядок

Постановление касается зданий и сооружений, разрушенных или поврежденных в результате военных действий, террористического акта, диверсии либо другого акта незаконного вмешательства, связанного с применением обычных средств поражения.

Объект при этом не должен относиться к особо опасным, технически сложным или уникальным. Для таких объектов действует отдельное регулирование.

Само постановление не привязано к конкретному перечню регионов. В нем нет отдельного списка приграничных субъектов или территорий. Значение имеет причина повреждения конкретного объекта и соответствие другим условиям режима.

Поэтому механизм имеет федеральную конструкцию: при наличии предусмотренных законом обстоятельств он потенциально может применяться к объекту в любом субъекте России.

Что можно делать без разрешения

Формулировка постановления шире обычного ремонта. В документе говорится о строительстве и реконструкции поврежденных или разрушенных зданий и сооружений.

Это особенно важно для полностью уничтоженных объектов. Градостроительный кодекс относит к строительству создание здания или сооружения, в том числе на месте снесенного объекта. Реконструкция, в свою очередь, может включать замену или восстановление несущих строительных конструкций.

Поэтому новый порядок рассчитан не только на здание с поврежденной крышей или фасадом. Если объект приходится фактически создавать заново, но его прежние параметры сохраняются и выполняются остальные условия, сам масштаб повреждений не исключает применение специального режима.

Где заканчивается восстановление

Допустим, до разрушения склад имел площадь 4 500 кв. м, два этажа и высоту 11 метров. Собственник восстанавливает те же 4 500 кв. м, два этажа и 11 метров. При соблюдении остальных требований постановления разрешение на строительство для таких работ получать не требуется.

Но если во время проектирования собственник решает увеличить склад до 5 200 кв. м, он выходит за пределы этого основания. То же происходит при добавлении этажа, увеличении высоты или изменении строительного объема.

Смысл режима понятен: государство позволяет быстрее вернуть существовавший объект, но не дает возможности использовать восстановление как способ провести расширение без обычной градостроительной процедуры.

Отсюда следует практическая задача: до начала проектирования нужно точно установить, каким объект был до повреждения.

Что считать прежними параметрами здания

Со старой коммерческой недвижимостью здесь может возникнуть больше проблем, чем с новым объектом. Здание могло несколько раз перестраиваться, получать пристройки, менять внутреннюю конфигурацию. Фактическая площадь иногда не полностью совпадает с ЕГРН, а документы разных лет содержат разные характеристики.

Пока объект работает, такие расхождения могут годами не мешать эксплуатации. После разрушения именно они определяют пределы восстановления.

Постановление требует сохранить параметры разрушенного или поврежденного объекта, но не устанавливает отдельной процедуры их фиксации. Поэтому собственнику придется заранее собрать доказательственную историю недвижимости.

• сведения ЕГРН;

• технические планы;

• старые разрешения на строительство и ввод;

• проектная и исполнительная документация;

• технические паспорта;

• результаты обследований и архивные материалы.

Если реальное здание имело 6 000 кв. м, а в ЕГРН осталось 5 400 кв. м, начинать восстановление с расчетом «разберемся потом» рискованно. Сначала нужно определить, какие параметры собственник сможет юридически защитить.

Как подтвердить причину разрушения

Для применения специального режима недостаточно установить сам факт повреждения. Имеет значение его причина: военные действия, террористический акт, диверсия или иной акт незаконного вмешательства, подпадающий под формулировку постановления.

При этом постановление № 1149 не вводит отдельной универсальной справки или специальной процедуры подтверждения причины повреждения.

Поэтому собственнику разумно формировать отдельное досье повреждения уже сразу после события: фиксировать дату, состояние здания, фото и видео, акты обследования, документы компетентных органов, сведения о поврежденных конструкциях и документы, подтверждающие параметры здания до события.

Это не закрытый перечень, установленный постановлением. Его задача — сохранить доказательства на случай кадастрового оформления, продажи, залога, банковской проверки или будущего спора.

Разрешение отменили. Проект — нет

Отсутствие разрешения на строительство не означает, что серьезный объект можно восстанавливать без проектирования.

Статья 48 Градостроительного кодекса сохраняет общее правило подготовки проектной и рабочей документации при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Специальные исключения существуют, но само применение постановления № 1149 автоматически не превращает коммерческий объект в строительство без проекта.

На практике проект даже становится частью доказательной конструкции: по нему можно заранее проверить, что площадь, объем, высота и этажность не выходят за параметры старого здания.

Что происходит с экспертизой проекта

Часть 3 статьи 49 Градостроительного кодекса устанавливает общее правило: если разрешение на строительство объекта не требуется, обязательная экспертиза проектной документации также не проводится.

Это не означает, что экспертиза исключена во всех ситуациях. Градостроительный кодекс сохраняет отдельные основания государственной экспертизы — например, когда закон требует проверки достоверности определения сметной стоимости. Застройщик также может направить документацию на экспертизу добровольно.

Для обычного частного коммерческого объекта административная цепочка, тем не менее, становится короче: проект остается, но стандартная экспертиза только из-за самого факта строительства или реконструкции по общему правилу не требуется.

Разрешение на ввод тоже не требуется

Часть 15 статьи 55 Градостроительного кодекса связывает разрешение на ввод с необходимостью разрешения на строительство. Если строительство или реконструкция относятся к случаям, когда разрешение на строительство не требуется, разрешение на ввод также не требуется.

Поэтому изменение касается не одного документа. Для подходящего объекта сокращается сразу значительная часть обычной административной цепочки.

Для бизнеса, который ежедневно теряет оборот из-за остановленного склада, магазина, гостиницы или производственного здания, именно скорость восстановления может оказаться главным экономическим эффектом постановления.

Контроль за строительством не исчезает

Специальный режим освобождает от конкретной разрешительной процедуры, но не отменяет строительные, пожарные, санитарные, земельные и другие обязательные требования.

Если собственник построит объект с параметрами, которые уже не соответствуют условиям постановления № 1149, отсутствие разрешения не легализует такое отклонение. При наличии установленных законом оснований объект может попасть под государственный строительный надзор, а сведения о признаках самовольной постройки могут быть переданы в компетентные органы.

Поэтому безопасная последовательность выглядит наоборот: сначала определить допустимую конфигурацию объекта, затем проектировать и строить именно ее.

Что будет с ЕГРН

Отмена разрешения на строительство не отменяет кадастровый учет. ЕГРН должен содержать актуальные сведения о недвижимости, а технический план остается одним из основных документов для внесения характеристик здания или сооружения.

Дальнейший маршрут зависит от состояния записи об объекте.

• Если здание повреждено, но продолжает существовать как объект недвижимости, после восстановления может потребоваться один набор кадастровых действий.

• Если изменились характеристики, подлежащие отражению в ЕГРН, потребуется актуализация реестровых сведений.

• Если объект полностью прекратил существование и запись о нем погашена, восстановление потребует отдельного анализа того, как должен быть оформлен создаваемый объект.

Поэтому вопрос «что мы получим в ЕГРН после завершения работ» нужно решать одновременно с проектированием, а не после того, как объект уже построен.

Почему площадь — не единственная ловушка

Постановление называет четыре параметра: высоту, количество этажей, площадь и объем. Поэтому можно не добавить ни одного квадратного метра и все равно выйти за рамки специального режима.

Например, изменить высоту здания, добавить этаж внутри прежнего внешнего контура или изменить геометрию так, что строительный объем увеличится. Для старой недвижимости отдельной проблемой могут стать технические этажи, антресоли и давно выполненные перестройки, которые существуют фактически, но плохо отражены в документах.

Одной выписки ЕГРН в таких случаях недостаточно. Нужно сопоставлять реестровые сведения с реальным объектом и историческими документами.

Можно ли сделать восстановленное здание современнее

Сохранение основных параметров не означает буквального копирования старого здания. Восстановление и реконструкция могут включать современные конструктивные решения, инженерные системы и материалы, если соблюдаются обязательные требования.

Но техническое улучшение не должно приводить к изменению тех характеристик, на сохранении которых построено исключение: высоты, этажности, площади и объема.

Поэтому техническое задание проектировщику должно содержать не только требования к архитектуре, безопасности и стоимости, но и юридические пределы, за которые проект не должен выходить.

Что изменилось для линейных объектов

Постановление № 1149 затронуло и линейные объекты. Для части поврежденных линейных объектов и объектов капитального строительства в их составе теперь не требуется подготовка документации по планировке территории.

Условия похожи, но для линейных объектов к обычным параметрам добавляются класс, категория и первоначально установленные показатели функционирования. Из этого режима отдельно исключены объекты электросетевого хозяйства и трубопроводного транспорта.

То есть ускоренное восстановление допустимо, но не должно использоваться для изменения функционального уровня объекта под видом ремонта последствий повреждения.

Что новый порядок дает бизнесу в реальности

Представим производственно-складской объект стоимостью несколько сотен миллионов рублей, серьезно поврежденный в результате атаки. Пока объект простаивает, собственник несет расходы на персонал, кредиты, аренду временных площадей и логистику и одновременно теряет выручку.

Если собственник хочет вернуть тот же склад в тех же параметрах, повторное прохождение полного разрешительного цикла не создает нового качества контроля: объект уже существовал и его допустимые параметры известны.

Постановление № 1149 сокращает этот путь. Но если вместо прежних 5 000 кв. м собственник решит построить 6 000 кв. м, ситуация меняется. Это уже не только восстановление утраченного имущества, но и развитие недвижимости, которое должно проходить по обычным правилам.

Где, скорее всего, появятся споры

Судебная практика по новому режиму еще не могла сформироваться: постановление действует с 19 сентября 2026 года. Но проблемные зоны уже видны из самого текста документа и действующих норм Градостроительного кодекса.

• расхождение между фактическими параметрами старого здания и ЕГРН;

• доказательство причины повреждения;

• квалификация объекта как обычного либо особо опасного, технически сложного или уникального;

• выход проекта за пределы прежней площади, объема, высоты или этажности;

• кадастровое оформление результата;

• полное разрушение объекта и судьба старой записи в ЕГРН.

Пока по этим вопросам нет сформированной судебной позиции, каждую из них лучше закрывать документами до начала строительных работ.

Как действовать собственнику до начала работ

1. Поднять историю объекта. ЕГРН, техническая, проектная и разрешительная документация, земля, ВРИ, ограничения.

2. Зафиксировать повреждение. Фото, видео, обследование, акты и состояние конструкций.

3. Подтвердить причину события. Собрать доступные документы компетентных органов и иные доказательства.

4. Установить исходные параметры. Высота, этажность, площадь и объем до повреждения.

5. Проверить категорию объекта. Убедиться, что он не относится к исключенным категориям.

6. Определить вид работ. Капитальный ремонт, реконструкция или строительство.

7. Подготовить проект в допустимых параметрах. Не допускать выхода за пределы режима № 1149.

8. Заранее определить кадастровый сценарий. Понять, что потребуется для ЕГРН после окончания работ.

9. Сформировать юридическое досье. Чтобы через несколько лет было понятно, почему объект строился без разрешения.

Что здесь может сделать «101 Право»

Из нового режима можно сформировать конкретный продукт: «Правовой аудит восстановления объекта по постановлению № 1149». Клиент обращается до проектирования, а не после того, как работы уже начались.

В рамках аудита проверяются причина повреждения, история недвижимости, ЕГРН, права на землю, исходные характеристики, категория объекта, ограничения участка и предполагаемый объем работ.

На выходе клиент получает письменное заключение: можно ли восстановить конкретный объект без разрешения на строительство; какие характеристики нельзя менять; какие документы нужно собрать; нужна ли проектная документация; возникает ли обязательная экспертиза по специальным основаниям; какие кадастровые действия понадобятся после завершения работ.

Следующий уровень услуги — сопровождение восстановления: работа с проектировщиком и кадастровым инженером, контроль параметров проекта, подготовка доказательственного досье и оформление результата.

Целевая аудитория: собственники складов, торговых и производственных зданий, гостиниц, ресторанных объектов и другой коммерческой недвижимости на территориях, где риск повреждения уже перестал быть теоретическим.

Вывод

Постановление № 1149 не создало режим «стройте без документов». Оно позволило быстрее вернуть законно существовавший объект, если собственник не меняет его основные параметры.

Разрешение на строительство в таких случаях не требуется. Разрешение на ввод также не требуется. Обязательная экспертиза проектной документации по общему правилу не проводится, если не возникает отдельного основания для государственной экспертизы. Проектирование и соблюдение обязательных строительных требований при этом сохраняются.

Главный выигрыш для бизнеса — время. Главный риск — неверно определить границы восстановления и уже после вложений обнаружить, что проект вышел за рамки специального режима.

Поэтому юридическая работа здесь начинается не после строительства, а до него: нужно заранее доказать параметры старого здания и собрать документы, из которых будет понятно, почему новый объект имел право строиться без разрешения.

Нормативная база

• Постановление Правительства РФ от 09.09.2026 № 1149.

• Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 (в редакции постановления № 1149).

• Градостроительный кодекс РФ: статьи 1, 48, 49, 51, 54, 55.

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Материал подготовлен для «101 Право». Аналитическая версия по состоянию на 20 сентября 2026 года.